Louer en meublé
Louer en meublé

Loi Censi-Bouvard

La Loi Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des Résidences de Services (Résidences de Tourismes, Maisons de retraites, Résidences Universitaires, EHPAD…) en 2016. Ce n’est donc plus un simple amortissement du bien immobilier ou un abattement sur le revenu, mais bel et bien une « Réduction d’impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

censibouvard

Loi BOUVARD :

  • 11 % de la valeur du bien hors taxe en  réduction d’impôts pour les investisseurs 2016
  • 20 % de récupération de TVA pour les investisseurs 2016

Qui peut bénéficier de la loi BOUVARD en 2016 ?

La loi de Finance pour 2016 confirme que tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2016, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) affecté en Location Meublée à l’exploitant d’une Résidence de Services durant au moins 9 ans peuvent bénéficier de la double réduction d’impôt (TVA + REDUCTION Bouvard).

La location meublée n’est pas exercée à titre professionnel et les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Les Obligations de la loi Bouvard

Dans le cadre de la loi Bouvard, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé (Bail avec l’exploitant de la Résidence) pendant une durée minimale de 9 ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

  • D’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
  • D’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation.
  • D’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation.

Le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €. Le démembrement est impossible

Quels sont les Avantages Fiscaux de la loi Bouvard en 2016 ?

La loi Bouvard permet une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 €. Cette réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire

Quant à la fraction du prix de revient excédant les 300.000 €, l’amortissement classique peut s’appliquer. Concernant un logement achevé depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, la réduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant des travaux.

Simulation Bouvard :

  • Investissement 170 000 € TTC
  • 141 666  € HT + Récupération de  28 334 € TVA
  • La réduction est de 11 % de 141 666 € soit 15 583 € sur 9 ans, soit 1 731 €/an
  • Résultat : 43 917 € de REDUCTION BOUVARD

Pour plus d’informations

Les Résidences avec services sont considérées comme des établissements commerciaux, assujetties à la TVA, ce qui permet à l’investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. et donc de diminuer son coût d’acquisition de manière substantielle.

La réduction d’impôt Bouvard est reportable. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’IR des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclusivement.

Le cumul d’économies fiscales est possible. Il est tout à fait possible de cumuler la réduction d’impôt Bouvard avec d’autres systèmes de défiscalisation (Pinel, Girardin, Malraux,..). Vérifiez tout de même à ne pas dépasser le plafond des Niches Fiscales. Pour autant, l’investisseur en loi Bouvard ne pourra pas bénéficier pour un « même logement » des avantages fiscaux d’un autre régime de défiscalisation.

L’Investissement  en Indivision avec la Loi Bouvard est possible. Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.


LMNP Classique

 Le LMNP Classique : (Loueur Meublé Non Professionnel) est une alternative à  la loi Bouvard et peut être intéressant pour les contribuables   avec un taux d’imposition élevé. Investir en LMNP en 2016 vous permettra ainsi de vous créer du patrimoine et de toucher des revenus complémentaires sans vous alourdir fiscalement. Il s’agit là d’une des rares solutions patrimoniales qui vous permettra en effet d’accroître vos revenus sans impact fiscal.

lmnp

Possibilité de procéder à  l’amortissement comptable de l’immobilier LMNP et du mobilier, sur une période allant de 25 à 30 ans pour l’immobilier, et 5 à 7 ans pour le mobilier. Cela relève du droit fiscal usuel et permet de défiscaliser durablement les revenus tirés de la location meublée. En effet, si les amortissements ne peuvent générer de déficit sur le revenu global, ils sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC).

Pour les biens non éligibles à l’amendement Censi Bouvard (location meublée en résidence principale, hôtels, etc.), le dispositif fiscal usuel du LMNP (amortissement) s’applique de droit.

Par ailleurs, si l’investissement LMNP est réalisé dans une résidence avec services, la TVA est récupérable.

Les revenus issus de la location meublée LMNP / LMP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, syndic, etc.), autres que celles d’amortissement, sont reportables 10 ans sur les revenus de même nature (BIC).

Quelles sont les conditions relatives au statut LMNP ?

  • Acheter un logement et le proposer à la location en meublé
  • Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
  • Ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus issus de locations sous le régime LMNP (ou 50% de son revenu global.)

Comment sont imposés les revenus issus du LMNP?

Les revenus issus de la location meublées (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux(BIC).

Régime Micro-BIC

Ce régime n’est possible que dans le cas où les revenus du LMNP sont inférieurs à  32 000€. Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%. Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%. 

Régime BIC réel

Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP supérieurs à 32 000€. Il est nécessaire dans ce cas de tenir une comptabilité complète. En revanche il est possible de déduire les charges suivantes :

  • Les intérêts d’emprunts
  • Les frais de notaire
  • La taxe foncière
  • La taxe d’habitation
  • Les assurances
  • Les travaux de réparation
  • L’amortissement du bien
  • L’amortissement des travaux

Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global. Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs. Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.